بزرگترین مالک خصوصی املاک و مستغلات در مرکز شهر سنت پل، 10 ساختمان اداری خود را برای فروش گذاشته است، که سوالات جدی در مورد آینده برخی از بلندترین ساختمان های تجاری شهر، از جمله برخی از ساختمان های لوورتاون متعلق به دهه 1800 در نزدیکی پارک میرس، ایجاد کرده است.
برخی از رهبران جامعه ابراز خوش بینی کردند که مالکان جدید می توانند چشم انداز جدید، بازسازی های عقب افتاده و سرمایه گذاری را به ارمغان بیاورند. با این حال، در بحبوحه کار از راه دور و نرخ بهره بالا، تحلیلگران مالی رشد آهسته را در یک دوره دشوار برای بخش اداری پیش بینی می کنند.
«اگر به صورت عمده، فروش نمونه کارها فروخته می شد، باید به این فکر کنید که خریدار چقدر باید باشد. شما باید یک بازیکن بزرگ باشید. و خریداران نهادی در حال حاضر بیشتر در حاشیه هستند. تا جایی که فعال هستند، در املاک صنعتی و چند خانواری مشارکت دارند.’
هفته گذشته از طریق کارگزاری CBRE، Madison Equities بیش از 1.6 میلیون فوت مربع فضای تجاری را فهرست کرد، از جمله ساختمان نمادین بانک ملی، دادگاه پارک اسکوئر، ساختمان امپراتوری دهه 1890، مرکز اتحاد و دو رمپ پارکینگ.
نرخ اشغال
با توجه به اینکه بانک US می‌خواهد مرکز ۲۶ طبقه بانک ایالات متحده را تا اکتبر تخلیه کند، به استثنای شعبه Skyway، نرخ اشغال در آن ساختمان‌های تجاری به طور متوسط ۵۰٪ یا کمتر است و کاهش می‌یابد. در برخی موارد، ارزش‌های تخمینی بازار محاسبه‌شده توسط ارزیاب دفتر شهرستان رمزی برابر یا حتی کمتر از یک دهه قبل است، زمانی که بازار ادارات هنوز از رکود بزرگ در حال بهبود بود.
همچنین در بازار، رستوران Handsome Hog در خیابان سلبی و وسترن به همراه یک زمین خالی در کنار آن وجود دارد. Madison Equities املاک مسکونی خود را مانند آپارتمان Lowry و Seventh Place Apartments به عنوان بخشی از پیشنهاد فروش فهرست نکرده است.
در یادداشت پیشنهادی 49 صفحه‌ای خود، این شرکت برای یافتن خریداری که مایل به خرید هر 10 ملک به‌صورت هم‌زمان است، ابراز علاقه کرد، اگرچه شرکت اعلام کرد که این حق را برای خود محفوظ می‌دارد که پیشنهادات خرید ملک را در نظر بگیرد. قیمت فروش ترجیحی فاش نشد، اما یادداشت نشان داد که پیشنهادات بسیار کمتر از هزینه جایگزینی در نظر گرفته می شود.
جیسون جورج، مدیر بازرگانی اتحادیه بین المللی مهندسین عملیات محلی 49 که نماینده اپراتورهای تجهیزات سنگین، مکانیک ها و مهندسان تجهیزات ثابت در صنعت ساخت و ساز است، در پستی در رسانه های اجتماعی گفت: «می تواند خوب باشد، ممکن است بد باشد».
جورج نوشت: «دو چیز قطعی است. “با فروش به قیمت بسیار کمتر از ارزیابی مالیات بر دارایی فعلی آنها، ارزیابی ها را در سراسر مرکز شهر کاهش می دهد و به شدت به بودجه (شهر) ضربه می زند. و برای به دست آوردن یک نتیجه خوب، چشم‌انداز و رهبری فوق‌العاده از شهر می‌خواهد.”
مشکلات مالکیت اماکن اداری
چقدر واقع بینانه است که یک خریدار بخواهد تعدادی از بزرگترین برج های اداری مرکز شهر سنت پل پس از همه گیری را در یک لحظه بخرد؟
رانت گفت: در عصر دورکاری، «همه انواع دفاتر به عنوان یک محصول مشکل ساز و غیر دوستانه باقی می مانند. “این (سرمایه گذاران خریدار) را مضطرب می کند، “چقدر متر مربع در مرکز شهر سنت پل دارید؟” … آنها می‌خواهند املاک و مستغلات در انواع دارایی‌ها متنوع شوند.»
این کمکی نمی کند که میزان نگهداری معوق در برخی از تاسیسات به وضوح قابل مشاهده باشد. به گفته توسعه دهندگان و دیگران نزدیک به صنعت املاک تجاری.
مقاوم‌سازی منازل مسکونی امکان‌پذیر است، اما معمولاً به اعتبارات مالیاتی مسکن کم‌درآمد، تأمین مالی افزایش مالیات، کمک‌های مالی اصلاحی محیط‌زیست یا ترکیبی دیگر از کمک‌های بخش دولتی متکی است. چنین بودجه‌ای می‌تواند برای مقرون‌به‌صرفه کردن یک پروژه ضروری باشد، زیرا توسعه‌دهنده یک حمام را در هر خانه جدید نصب می‌کند و معماری قدیمی را به استانداردهای قابل زندگی رساند.
رانت گفت به طور خلاصه، تبدیل‌ها «زمان می‌برند و یکباره هستند».
وی افزود: «این روند کند خواهد بود. من امیدوارم که برخی از آنها به مسکن تبدیل شوند. ممکن است چیزی خراب شود – چه کسی می داند؟
در بلندمدت، رانت و سایرین در صنعت نظارت می‌کنند که هر ساختمان به چه قیمتی به فروش می‌رسد. با کاهش ارزش‌های اداری، کاهش ارزش املاک و مستغلات می‌تواند تأثیر مخربی بر بودجه شهر داشته باشد و عوارضی برای مالیات دهندگان دارایی در سراسر شهر داشته باشد.
رانت خاطرنشان کرد: “هر دلاری که به دلیل کاهش ارزش این برج ها از دست می رود، در نهایت توسط سایر صاحبان املاک تجاری یا صاحبان املاک مسکونی در شهر، اگر رمزی کانتی نباشد، جبران خواهد شد.” تا جایی که هزینه مالیات کاهش می یابد، مالیات دیگران افزایش می یابد.
با این حال، “اگر من جای آنها بودم و پیشنهادی برای هر کدام از آنها وجود داشت، آن را قبول می کردم.”
در اینجا یک مرور کلی از 10 ملک آورده شده است:
اولین بانک ملی
تابلوی چشمک زن “1st” در بالای برج اداری 32 طبقه قدیمی مترادف با خط افق مرکز شهر سنت پل شده است. بر اساس پیشنهاد فروش CBRE، ساختمان اول بانک ملی، واقع در خیابان مینه سوتا، 332، نزدیک به 663000 فوت مربع فضای اداری دارد که حدود 45 درصد آن اشغال شده است. مستاجران عبارتند از Wold Architects، Finance and Commerce، اداره تامین اجتماعی، کانون وکلای شهرستان Ramsey و شرکت های حقوقی و مالی متعدد. این ساختمان در سال 1915 ساخته شد و در سال های 1931 و 1970 بازسازی شد. طبق سوابق مالیاتی شهرستان رمزی، ارزش بازار آن 30.4 میلیون دلار برآورد شده است. اولین ساختمان بانک ملی در سال 2015 به قیمت 37.25 میلیون دلار به سهام مدیسون فروخته شد.
مرکز اتحاد
مرکز اتحاد 16 طبقه واقع در خیابان پنجم E. 55، دارای 300000 فوت مربع فضای تجاری است و طبق پیشنهاد فروش، حدود 44 درصد اشغال شده است. از نظر مستاجران، خدمات حقوقی منطقه ای جنوب مینه سوتا و رستوران برزیلی جدید Jackey’s Peg Leg حضور چشمگیری دارند، اما بانک آلیانس اخیرا شعبه بانک خود را از ساختمانی که نام آن را به خود اختصاص داده است به میدان ولز فارگو در خیابان هفتم شرقی منتقل کرده است. دیگر مستاجران اصلی تا همین اواخر نیز شامل شرکت حسابداری Red Path بود که دفتر مرکزی خود را به ساختمان Securian Financial منتقل کرد. مرکز اتحاد در سال 1967 ساخته شد و در سال 2012 بازسازی شد. ارزش بازار این ساختمان 8 میلیون دلار برآورد شده است. در فوریه 2020 به قیمت 4.1 میلیون دلار به سهام مدیسون فروخته شد.
میدان جکسون 375
این پردیس با دو ساختمان، به نام میدان جکسون 375، در بلوکی از پارک میرز در خیابان جکسون 375 واقع شده است. و 135 Fifth St.، 238000 فوت مربع مساحت و 53% اشغال شده است، طبق گزارش CBRE. مدت‌هاست که سازمان‌های دولتی مانند وزارت ایمنی و بازرسی سنت پل و وزارت کشاورزی ایالات متحده آمریکا را به خود جذب کرده است، هرچند که اخیراً اکنون به صورت ماهانه اجاره داده می‌شود. ساختمان قدیمی در سال 1965 و ساختمان جدید در سال 1979 ساخته شده است. این سازه ها که آخرین بار در سال 2002 بازسازی شدند، ارزش بازار را به ترتیب 3 و 3.6 میلیون دلار برآورد کردند و آخرین بار در جولای 2007 به قیمت 13.6 میلیون دلار فروخته شدند.
مرکز بانکداری ایالات متحده
به گزارش CBRE، مرکز بانک ایالات متحده 26 طبقه در خیابان پنجم E. 101 است. و 58 درصد را اشغال کرده است. مساحت آن 522000 فوت مربع است و در سال 1973 ساخته شده و آخرین بار در سال 1995 بازسازی شده است. مستاجران اصلی US Bank هستند که با پایان مدت اجاره در اکتبر از 9 طبقه خارج می شوند، اگرچه شعبه بانک Skyway همچنان در محل باقی خواهد ماند. دیگر مستاجران عمده عبارتند از Nexstar Business Training، بنیاد سنت پل و بنیاد بوش. برج اداری طبق گفته رمزی کانتی ارزش بازاری 21.7 میلیون دلاری دارد و آخرین بار در نوامبر 2013 به قیمت 21 میلیون دلار فروخته شد.
ساختمان امپراتوری/Endicott Arcade
در خیابان پنجم، از پارک رایس تا پارک میرز، مستقیماً در خیابان پنجم پیاده‌روی کنید، و چشم نمی‌تواند به ساختمان متعلق به قرن 1800 با نمای ماسه‌سنگ و آجر قرمز متمایزش جلب شود. ساختمان هفت طبقه امپایر که در 360 N. Robert St. واقع شده است، در سال 1889 ساخته شد و آخرین بار در سال 1990 بازسازی شد. 97000 فوت مربع مساحت دارد. این ساختمان که قبلاً به عنوان ساختمان منهتن و ساختمان بانک ملی سرمایه شناخته می شد، ارزش بازاری آن 1.2 میلیون دلار برآورد شد و آخرین بار در جولای 2011 به قیمت 700000 دلار فروخته شد. این ساختمان در مجاورت Endicott Arcade در خیابان پنجم به فروش می رسد. هر دو ساختار خالی هستند.
دادگاه میدان پارک
ساختمان «پارک اسکوئر کورت» متعلق به دهه 1890 که در خیابان 400 سیبلی واقع شده است، 136000 فوت مربع فضای تجاری دارد که مشرف به پارک میرس است. در حال حاضر مستاجر ندارد. با توجه به پیشنهاد فروش، ساختمان پنج طبقه «آماده توسعه هتل» با تمام تأییدیه‌های لازم دولتی و نظارتی است، اگرچه برنامه‌هایی برای یک هتل بوتیک ماریوت تریبوت در اواخر سال ۲۰۱۸ از بین رفت. مستاجران قبلی رستوران شامل Handsome Hog، Noyes & Cutler و Big Biscuit Bar بودند. ارزش بازار میدان پارک پارک 7.6 میلیون دلار برآورد شده است. آخرین بار در نوامبر 2005 به قیمت 6.8 میلیون دلار فروخته شد.
رمپ استادیوم
رمپ پارکینگ Lowertown در 245 E. Sixth St.، در مجاورت River Park Lofts، دارای 230 غرفه است و 172000 فوت مربع مساحت را دقیقاً در گوشه ای از CHS Field، خانه لیگ کوچک St. پل سنتز. این رمپ شش طبقه که در سال 1960 ساخته شد، 1.89 میلیون دلار ذکر شده است و آخرین بار در سال 2010 به قیمت 750000 دلار فروخته شده است. مستاجران اخیر شامل «Ox Cart Ale House» هستند که اکنون بسته شده است، رستورانی با تم بازی و پاسیو روی پشت بام مشرف به محوطه.
رمپ پایتخت
یک پارکینگ 10 طبقه در خیابان چهارم E. 50. دارای یک ورودی در چهارم، نزدیک ایستگاه مرکزی خط سبز، و یک خروجی در گوشه و کنار خیابان مینه سوتا. در سال 2000 ساخته شده و دارای 946 غرفه و 444000 فوت مربع است. این رمپ که در کنار یک ساختمان تاریخی مینه‌سوتا، یک ساختمان آپارتمانی قرار دارد، ارزش بازار تخمینی 10.5 میلیون دلار دارد و آخرین بار در می 2022 به قیمت 7 میلیون دلار فروخته شد.
خوک زیبا
ساختمان یک طبقه در 173 N. Western Avenue، واقع در گوشه ای از Selby و خیابان غربی، میزبان رستوران امروزی با مضمون جنوبی Handsome Hog است که زمانی با سرآشپز مشهور جاستین ساترلند مرتبط بود، که زمانی به آن ابراز علاقه کرده بود. خرید این این ساختمان 13800 فوت مربع مساحت دارد و 83 درصد آن اشغال شده است. حدود 1400 فوت مربع به عنوان خالی درج شده است. این سازه که در سال 1963 ساخته شده است، ارزش بازاری آن 1.9 میلیون دلار برآورد شده است.
پارکینگ زمینی
همچنین یک پارکینگ سطحی در کنار خوک زیبا به فروش می رسد. واقع در خیابان سلبی 401، 3200 فوت مربع را اشغال می کند. این لات ارزش بازار تخمینی 186000 دلار دارد و آخرین بار در سال 2018 به قیمت 775000 دلار فروخته شد، زمانی که ساختمان سابق لیگ شهری سنت پل ساخته شده در سال 1959 را در خود جای داده بود.